环球速读：房企的保险箱，厦门国际信托“偷”了个寂寞
这是一个被迫走向停工的楼盘。
它叫正荣中梁·天著润宸，位于厦门。
跟大多数烂尾楼盘有些不同。
(资料图片仅供参考)
一是开发商居然没有对楼盘抽血，反而沉淀着近8亿股本金；二是只要销售顺畅，回款足够覆盖债务；三是开发商作为劣后方愿意认亏兜底，亏不到金融机构头上去。
但即便如此，正荣和中梁称，厦门国际信托依旧要求它们交出项目控制权和管理权。厦门国际信托提出了非一般的“旱涝保收”盘活方案，而忽略了项目究竟能不能市场化退出。
这是个悲伤的故事，发生在轰轰烈烈的保交楼大环境下。
开发商着急着保交付止损，但要冲破一层层阻力，跟升级打怪似得。同时，或因项目尚未销售不涉及业主层面的保交付，得不到更多的助力。
这也是个博人眼球的故事，主题是：
一家金融机构如何操碎了心，试图用4.5亿元的债权，去撬动一个货值达25亿的楼盘。
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明股实债的坑
从厦门地铁1号线集美大道站出站，往南步行约300米，就是正荣中梁·天著润宸项目所在地。
它从2022年4月开始，停工至今。
工地现场很安静，你可以看到塔吊等施工设施还立着，但听不到机器轰鸣声，也没有钢筋水泥土碰撞声。
总共6栋住宅楼中，有4栋分别建了16、18、19和19层，再盖几层就能封顶。售楼处和示范区也落地，说实话，现代化的风格挺漂亮的。
楼盘早在去年1月就该申请预售，但就差一步：
厦门国际信托的同意，它是楼盘明股实债的资方。
等到花开花谢再花开将近一年半时间，开发商正荣和中梁硬是没等来厦门国际信托的点头，而是各种狗血事情。
正荣和中梁从一开始就给自己挖了坑。
按照项目与信托签的前融协议，开发商是劣后方，信托的受偿权在开发商之前，楼盘的亏损由开发商投入的近8亿股本金兜底。
除非是极端情况，不然信托有足够的安全垫，同意预售就能回收债权；再退一步，信托愿意展期，用时间换取空间，能旱涝保收。
极端情况是什么呢？
答案是要么楼盘低于3.2万元/㎡均价销售，会导致资不抵债以及开发商的股本金亏到渣都不剩。要么一直拖着不开盘，迟早有一天也会资不抵债。
当然，换个角度，如果能踢走正荣和中梁，让它们贱卖项目公司股权，接盘的新股东能有巨额的利润空间，代建方也是稳赚不赔。
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可以不贱卖
就现阶段的市场情况看，正荣中梁·天著润宸犯不着贱卖。
这是个湖景盘+轨交盘+学区盘，位于厦门集美区的集美新城板块。
板块内在售新房是供不应求的状态，目前基本以尾盘为主，售价在3.8-4.3万元/㎡。数据显示2022年前5个月，板块内新房整体成交均价就在3.6万元/㎡。
周边有一圈差不多在同时间内拿地的品牌房企楼盘，大家的地价相差不大，过去一年多来月均流速在22-60套不等。
即便是在所谓的市场下行期，周边有楼盘叫保利联发锦上，实现了6个月内清盘。距离楼盘不到800米，正荣和联发合作的联发臻荣府，以3.87万/㎡均价实现约60%的去化。
与楼盘大概1.5km之隔的二手房，成交价稳定在5-6万元/㎡，存在倒挂。
不用为楼盘的配套担忧。周边1-3公里范围内，各种配套正在落地或已经成熟。比如，楼盘正对面的三甲医院今年年底就开业；1-2公里半径内有几大商业购物中心；学校资源没话说，妥妥的学区房。
也不用为客户来源过于担心。周边有同区安置的几千户手拿房票的拆迁户。就更别提来自集美软三科技园、集美新城文教区教职工等的客户。
正荣和中梁不愿意放弃项目，因为只要不贱卖，投入的8亿股本金还能回收一部分。它们希望定价上随行就市，减损止损。但信托早已经臆断了它们丧失经营能力。
正荣和中梁认为由自己继续操盘最合适。它们了解熟悉项目并制定了低开高走的营销策略。
这笔账不难算：
不计利息，楼盘未来大头的支出还有约8.7亿开发贷、约4.5亿信托前融和3亿多工程款三大块。
楼盘建成后有568套房源，按约3.5万—3.8万元/㎡均价卖，算上车库在内，静态货值约22-25亿元。足够支付工程款，开发贷和信托前融。
项目每个月平均2000万的成本支出，一旦拿到预售，最惨情况下每月只需卖6套房子就能维持建设。
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地产新秃鹰
问题来了，面对这块肥肉，能不能让原股东答应贱卖？可尝试的方法非常古老：
死磕，让开发商还钱。
欠债还钱，本就天经地义。
有个渐进的过程，可分几步进行：
第一步，借款还没到期时，先以债权人身份扮起股东角色介入项目经营，卡住预售许可证的办理，再以出现“重大风险”为由升级风控，要求提前还款。
“重大风险”的定义在实践中可以比较主观。比如在正荣中梁·天著润宸上，可以是因正荣一笔永续债未赎回正发酵着流动性困局的舆情，不用管开发商在公开市场是不是正式违约。
风控升级后，正荣和中梁就将项目公司剩余的56%股权再质押给信托，求换回预售证的办理。
但作为债主，一定不能让步，还是要强调还钱！还钱！还钱！到了这份上，开发商还是不会立马还钱的。
第二步，跟开发商就股权回购方案、代建方案等展开谈判。
注意几点，这时，身份要切换到债权人，如果开发商提出要债主同股同权承担风险，不答应。
最好还能找到一家关联方来代建，同时要求既要剥夺原来两家的开发商权利，又要原开发商成为项目剩余价值差额的兜底方，还要原开发商支付高额的代建费用。
用合理的招投标程序引入代建方和市场化的收费标准，不是重点。重点是要像一只秃鹰，盯好自己的猎物，不能被其他人分食。万一开发商找来什么资管公司谈判，要劝退对方。
至于一些不便于在前台做的事，转到后院进行。
比如，致电给当地住建局密切关注预售证进展；可以动用公权资源召集政府相关各方开个没有原开发商参与的会议，诉求楼盘开发建设权限做移交；更可以用涉及商业机密为由，向法庭申请对案件不做公开审理。
这些未必能最终如愿，但足以用时间换空间，拖到开发商原借款到期，违约，一告一个赢。
最后，故事会不会走向图穷匕见的精彩时刻，就看作为债主能不能主动抱走项目的保险箱，再发个声明控诉了。
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保险箱门到萝卜章门
反正这个楼盘这两个月来的事端，由厦门国际信托先发起的。
5月6日，正荣厦门公司在搬家过程中发现一个保险箱不见，随即报警。过了十来天，事情水落石出，是被厦门国际信托派人抱走。
保险箱里装着公章、财务章、法人章、支票等。
其实5月11日，开发商向信托告知保险箱丢失，并在5月15日的《厦门日报》上发布了遗失声明。厦门国际信托是在5月18日对外揭晓保险箱的所在地。
所以这个故事5月的剧情：两方说这是偷，抱的那方反驳不是。
估计厦门国际信托没想到开发商会去挂失。但这次它的反射弧有些长。厦门国际信托是到6月14日才在官微、官网上发布严正声明，单方面控诉正荣和中梁违法私刻公章。
这份声明措辞强烈，字带愤怒，有未审先判的味道。
但跟常见的“萝卜章门”不同，正荣和中梁走了相关程序，即报案-登报-工商调档-公安备案-章证照合法合规办理。
道理很简单，毕竟遗失在前，能不挂失吗？既然挂失，肯定得重新办。
所以这个故事6月的剧情是：一方认为办理过程合法合规，不是萝卜章；但另一方不认。
反正我们都给不出结论，这个门那个门的事件会不会没完没了。
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漫长的等待
这场历时一年多的博弈中，作为厦门属地金融机构，厦门国际信托在属地展业协调属地一切资源，它已经不是一家金融机构的角色了。
正荣和中梁很着急，一年多的拉锯换来血一般的代价：
因为迟迟不能开盘，原先客户在不断流失。因为没有销售回款，项目停工，诉讼四起，信托借款违约，成本增加。并且要不了多久，开发贷银行的借款也会逾期。
开发商不可能再让集团拨钱用于垫付工程款亦或者是还债。
解开正荣中梁·天著润宸问题的钥匙，还是在销售回款，而非继续拖着。
正荣和中梁也希望政府能够进一步介入调节，至少不至于到下次开协调会时候连参会资格都没有，只有看会议纪要冰山一角的份。
正荣和中梁在等着项目能按规定给到预售许可，它们等了一年多。
楼盘的总包方也在等，等着把这个项目做成标杆，完工后申请评优。
现当下，正荣和中梁在绝望中又有了希望，因为销售的窗口期又出现了：
周边又诞生一批房票客户；楼盘所在板块未来半年内没有土地供应，加上前期存量新房不断被消化，市场还会供不应求；双方合作的另外一个项目正在交付中，能提振客户对出险房企的信心。
但同时，开发商也更着急，它们不想错过这次止损的机会，也是可以盘活这个楼盘唯一的机会。它们更相信：
厦门的营商环境肯定是公平、健康、有序的！！！
