【世界快播报】新房成交量降至谷底｜宁波救市作业，青岛要不要抄？
5.08
(资料图)
May.
2023.5.08
不出所料，5月份第一周青岛楼市的成交量，降至了谷底。
5月第1周，青岛市全市新房（包括住宅、公寓、商业产品等）成交量环比下降40.1%。其中，商品住宅成交877套，环比下降52%。
形势严峻。
救市，似乎是必然的选择。
但是，当下青岛的楼市怎么救？这是一个很值得我们思考的问题。
数据背后｜各区市集体暴跌后的思考
我们如果看一下各区市的网签数据，会发现没有一个区市是乐观的。
市北、李沧、西海岸都跌了五成左右，崂山跌了近六成，即墨与胶州跌幅超过了六成。
为什么会是这样？
因为符合当下刚需、改善主流的房子太少了。我们以西海岸为例，中海·半山云境是独一档的存在，即使旁边有青城的盘会分化一部分客流，但是基本不会对这个央企红盘产生太多影响，所以这个屡屡上TOP10的楼盘，涨价的幅度也是一次大过一次。
每一次涨价，流速都会减慢。
主城区，也是差不多的情况。浮山后那些临路、挡光严重的房子，去年2.8万元/平方米的时候，就没割到多少韭菜，但是二月份卖得好，所以现在涨价还玩车位捆绑的魔术，冤大头立即就少了。但是即使是如此，依然没有人会在四月底、五月初开始促销。
因为即使是硬伤房，它在短期内也没有竞品。既然上不来量，不如多赚一个是一个。
不过，老王预测：个别开发商这种外强中干的心态，撑不到下个月底。
半年报，像一把利刃，悬在所有营销总头上。
所以，像浮山后、李沧市北交界、世园会、西海岸开发区这些的地方，这四十天大家还真就别出手，”你不买，我不买，房价就会降两百“，这种行情真可能在六月底上演。
要是六月底还不降怎么办？带着孩子出去玩，暑假结束了再看看。
对于刚需来说，一直平价跑量的东李、李沧北，性价比颇高的高新区与白沙湾，都是上半年不错的选择。
政策救市｜减负和开源就够了吗？
对于这样的市场，部分开发商可以再挺一阵儿，但是对于着急卖地的各区市来说，是不能这么消极等待的。
淄博的热告诉我们，有人会出绝招虹吸属于你的流量；丽江的冷告诉我们，再好的天赋也经不起挥霍，在竞争激烈的年份里，钝感族最艰难。
青岛等不起，竞争对手也等不起。
GDP城市榜上，一直压着青岛一头的宁波，率先出招。
5月4日，浙江省宁波市地方金融监督管理局、中国人民银行宁波市中心支行、中国银保监会宁波监管局发布《关于印发金融支持恢复和扩大消费的若干措施的通知》，共计10项措施，执行期限至2023年12月31日。
其中提到，全力支持居民首套和改善性住房需求。因城施策落实差别化住房信贷政策，各银行机构要合理安排个人住房贷款额度，实施好个人住房贷款利率和首付比例政策，全力支持居民首套和改善型住房需求。
鼓励金融机构加大对新市民购房信贷支持，发展住房租赁业务。推广二手房按揭贷款“带押过户”模式，为房产买卖双方提供交易和贷款便利。支持银行机构在风险可控前提下，放宽房贷年龄限制，激活老年人购房需求。
宁波此前针对引进人才提高了公积金贷款额度。4月20日，宁波市住房公积金管理委员会印发《关于对引进人才等住房消费加大住房公积金支持力度的通知》，对人才租房提取和购房贷款提供住房公积金优惠政策支持。
总结起来，一句话：降低购房者的房贷负担，让限购的中年人，通过父母过桥再多买一套。
如果青岛提高公积金贷款额度和放宽限制年限，那一定可以刺激楼市。但是在老王看来，这是杯水车薪的事儿。因为能买得起200W房子的人，你再怎么刺激也买不起400W的房子。
让预算200W的人，在他的预算之内，买到没有痛点的房子，才是关键。
解决痛点｜救市也要接地气儿
在过去一个月，很多行业的朋友、读者聊天，大家普遍反映收入并不好，压力很大。
这个时候，极少有人会加高杠杆买房。
那么，在调控端，规则制定者就要俯下身子来问问当下的年轻人和工薪改善，究竟需要什么房子，然后在土拍时引导。
未来的青岛市场，如果都是通和·启章这样的楼盘，市场还要继续恶化下去。
不论在什么地段，什么档次的开发商，都只想赚富豪的钱，这是一个畸形的市场。
在市内三区，排除万难做一点紧凑型套三户型，然后也允许开发商像张村河那样，在阳台上做点文章，把总价降下来的同时，舒适度提上去，那样成家量能得以保证；
在解决房子问题的同时，也要积极解决配套的问题。最近一段时间，一直在白沙湾——高新区一线跑盘，缦云、滨湖国际这些盘不但性价比高，而且架空层、会所、健身中心的加配，也确实带来了一种崭新的生活。
教育、商业配套没有太大问题，但是通勤问题谁来解决？地铁不是一日之功，问题是你有从青岛主城到高新区、白沙湾的快速公交也行，或者青岛北站换乘的快速公交也可，公共交通的短板补不上，近郊板块就很难真正起势。
当然，还有一部分年轻人想自驾出行，青岛高架路网日益完善，也不是不行，但是油车成本很高。那么，能不能联合开发商和新能源汽车车商一起让利？车位便宜一点再给你免费安装上充电桩，新能源车也便宜一点，让预算有限的刚需对于未来生活成本有一个闭环了解，是不是也能拉动一波？
别整天拿一些滞销的垃圾房搞房展了，这种活动于市无补。
还有，在中高端改善方面，一定要让好地到好开发商手里，并且认真做好监管。青岛本身就自带招黑体质，你这海边千万豪宅三天两头的出质量纠纷，谁敢到你这来买房？
让产品与市场需求匹配度越来越高，这才是真正的救市大招。
